Riforma del catasto: una fotografia o un flash

Chi abbia affrontato un acquisto improvvido, o chi, invece, abbia cercato di vendere l’immobile ereditato dai nonni o dal famigerato zio d’America, si è spesso confrontato e talvolta scontrato con principi sino allora sconosciuti. RAI (rapporti aero illuminati) SCIA, CILA, DOCFA, acronimi apparentemente innocui, ma che sottendono – ove non manovrati sapientemente – temibili insidie. È, infatti, all’Ufficio Tecnico Comunale che si presentano questi documenti ed è il progetto depositato (o variato) in Comune, che determina se l’immobile sia o meno abusivo.

Il Catasto è solo un aspetto della vicenda. Esso raccoglie le schede che riproducono, in modo più o meno fedele, lo stato di fatto dell’immobile; lo identificano non solo graficamente, tratteggiando i tavolati che lo dividono, ma anche nello spazio, indicando le coerenze, i confini ed i punti cardinali, attribuendo a quell’unità ed alle pertinenze un numero univoco (o almeno dovrebbe essere tale): il Foglio, il Mappale, la Particella, il Subalterno, ecc.

Ci sono poi alcune altre informazioni, raccolte presso il Catasto, che ai non addetti ai lavori appaiono secondarie ad attengono: alla Zona Censuaria, alla Categoria, alla Classe, ai Vani, talvolta alla Superficie. Questi ultimi, però, sono quelli che determinano la Rendita (Catastale). Su questi parametri, l’Agenzia del Territorio, un’appendice dell’Agenzia delle Entrate (recte il Catasto) attribuisce la rendita ad un immobile.

L’attività attraverso la quale l’Ufficio Tecnico Erariale attribuisce anche a posteriori, magari in seguito ad un accertamento, variazioni o rettifiche della rendita di un immobile è stata spesso oggetto di contenzioso. È del tutto evidente che gli accertamenti hanno l’univoca tendenza ad incrementare (e non a ridurre) la rendita.

Le cd. liti catastali portate dinnanzi alle Commissioni Tributarie hanno prodotto alcuni princìpi, nel corso degli anni, rimarcando spesso (qui per ovvie ragioni si banalizza) come la componente discrezionale non possa trovare spazio nei provvedimenti amministrativi e che dunque le variazioni (così come la riparametrazione dei prezzi di vendita, altro tasto dolente) debbano assecondare esclusivamente criteri oggettivi.

La preannunciata riforma del Catasto, per come è stata presentata, non dovrebbe comportare un aggravio impositivo. Anche il Direttore dell’Agenzia delle Entrate lo ha pubblicamente ribadito, sostenendo che si tratti di attività necessaria per avere una più nitida immagine della realtà immobiliare, oggi ancora sfuocata. In sintesi, parafrasando, il suo intervento.

La materia è indiscutibilmente complessa, perché – come anticipato in premessa – coinvolge Enti ed Autorità differenti, regolati da leggi nazionali complesse, che si intrecciano con norme locali altrettanto articolate. Merita sicuramente un intervento di normalizzazione, magari sotto forma di Testo Unico, preferibilmente accompagnato dal tanto auspicato Condono (l’ultimo risale al 2003).

Che lo scopo sia quello di far emergere l’abusivismo o e le irregolarità, però, appare disamina riduttiva e fuorviante. Esiste già una norma simile che dal 2010 (la legge 122 che ha convertito il D.L. 78/2010) colpisce con la sanzione della nullità, tutte quelle compravendite abbiano ad oggetto immobili non censiti o che abbiano subito interventi tali da incidere sulla rendita. Anche per questo aspetto, numerosissime sono le controversie affrontate dinnanzi i Tribunali Ordinari. Forse l’obiettivo non è l’emersione, ma la tassazione.

Di Andrea Migliavacca.