I sottotetti diventano alloggi e cambiano il volto delle città: in crescita il loro recupero, risposta concreta alla scarsità abitativa

Una trasformazione silenziosa sta prendendo piede nei centri urbani italiani. Spazi un tempo inutilizzati o destinati a funzioni di servizio vengono oggi convertiti in veri e propri alloggi contribuendo in maniera concreta a combattere l’emergenza abitativa, a valorizzare il patrimonio immobiliare esistente e a contenere il consumo di suolo. Tutto ciò in linea con i princìpi della rigenerazione urbana sostenibile. Un fenomeno che non spunta dal nulla. Già con la legge 457/1978 e, più recentemente, attraverso una serie di norme regionali e urbanistiche, è stato introdotto il principio che consente il recupero a fini abitativi dei sottotetti purché vengano rispettati precisi requisiti tecnici: altezza media ponderale, requisiti di illuminazione e ventilazione, isolamento termico e sicurezza statica.

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Una risposta concreta alla crisi abitativa

Nel contesto di una crescente domanda di unità abitative, specialmente nelle città dove edificare è diventato sempre più difficile, il recupero dei sottotetti rappresenta una strategia efficace a basso impatto. A differenza delle nuove costruzioni, non impegna territorio e permette di sfruttare volumi esistenti, già urbanisticamente definiti, contribuendo anche a riqualificare centri storici e periferie degradate. Negli ultimi dieci anni si è assistito ad un incremento costante degli interventi di recupero edilizio, e in particolare del recupero dei sottotetti, con un incremento che ha coinvolto soprattutto le aree metropolitane di Milano, Torino, Firenze e Bologna. Dal punto di vista economico, il recupero abitativo dei sottotetti può rappresentare un vantaggio sia per i proprietari che per le casse pubbliche. Gli immobili recuperati aumentano di valore, generano nuove entrate fiscali e contribuiscono a rimettere in circolo risorse nel settore edilizio e artigianale.

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Un'occasione per l’Italia che costruisce

Convertire un sottotetto in abitazione richiede competenze tecniche precise: occorre garantire comfort abitativo, efficienza energetica e sicurezza. Gli interventi includono spesso la creazione di nuovi lucernari, l’isolamento termico della copertura terminale, il rifacimento degli impianti e il rispetto delle normative in materia di barriere architettoniche. In Lombardia, Veneto e Toscana le leggi regionali hanno semplificato l’iter burocratico per incentivare questi interventi. Ma non mancano ostacoli legati alla frammentazione normativa e alla resistenza di alcuni municipi nell’autorizzare il cambio di destinazione d’uso.

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Il recupero dei sottotetti può e deve entrare a pieno titolo nelle strategie di rigenerazione urbana promosse a livello nazionale. È una opportunità per coniugare crescita, sostenibilità e valorizzazione del patrimonio edilizio evitando nuove colate di cemento e rispondendo al contempo al bisogno abitativo di giovani, famiglie e anziani. In un Paese dove l’espansione edilizia ha già raggiunto livelli critici e dove l’invecchiamento del patrimonio immobiliare impone urgenti interventi di riqualificazione, guardare in alto - verso i tetti - può rivelarsi una scelta tanto simbolica quanto concreta. Perché rigenerare è meglio che costruire, e ogni metro quadro recuperato è un passo avanti verso una Italia più moderna, più vivibile e più sostenibile.

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Recupero dei sottotetti, cosa cambia con la Legge 105/2024

Con la conversione in legge del cosiddetto Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024), la nuova Legge 105/2024 ha introdotto un'importante novità in materia edilizia con effetti diretti anche sul recupero abitativo dei sottotetti. E’ stato modificato l’art. 2-bis del Testo Unico dell’Edilizia (d.P.R. 380/2001), integrandolo con un nuovo comma (1-quater) pensato per favorire la trasformazione dei sottotetti in abitazioni. Sebbene il concetto di “sottotetto” non sia definito in modo uniforme a livello nazionale - e nonostante le molteplici leggi regionali che da qualche decennio ne regolano il recupero a fini abitativi - il Legislatore ha scelto di intervenire con una disposizione di portata nazionale. L’obiettivo è duplice: ampliare l’offerta abitativa e, al contempo, limitare il consumo di suolo incentivando l’utilizzo di spazi esistenti all’interno del patrimonio edilizio.

Il nuovo comma 1-quater stabilisce che il recupero del sottotetto è consentito - nei limiti e secondo le procedure previste dalle normative regionali - anche qualora l’intervento non rispetti le distanze minime tra edifici o dai confini di proprietà. Tale possibilità è subordinata a precise condizioni: a) devono essere rispettate le distanze vigenti al momento della costruzione dell’edificio; b) non devono essere alterate forma e superficie del sottotetto, così come delimitato dalle pareti perimetrali; c) deve essere rispettata l’altezza massima dell’edificio prevista dal titolo edilizio originario. Infine, la norma chiarisce che restano ferme le disposizioni regionali più favorevoli in vigore a conferma della centralità del ruolo delle Regioni nella pianificazione urbanistica e gestione del recupero edilizio.

Di Fulvio Pironti