Prologis Italia, nel 2025 €120 milioni investiti in acquisizioni, €960 milioni negli ultimi 5 anni; prevista crescita del 10% in Essentials Operations

In occasione dell’evento annuale Focus Italia, Prologis ha presentato i risultati 2025 e le prospettive per il 2026, in un momento in cui la logistica si conferma sempre più come infrastruttura critica per la competitività industriale, la resilienza delle supply chain e la transizione energetica. In questo scenario, Prologis sviluppa piattaforme logistiche moderne e ad alte prestazioni, progettate per connettere mondo fisico e digitale e creare valore per clienti, comunità e territori.

Il contesto di mercato

Europa e Italia Secondo Prologis Research, nel 2026 il mercato europeo resterà tra i più attivi al mondo: i tassi di vacancy sono previsti in calo sotto il 5% e la nuova offerta continuerà a essere rallentata da fattori strutturali – complessità autorizzative, costi di costruzione e criticità nelle connessioni alla rete elettrica. In Italia, questi trend si combinano con driver specifici: la penetrazione dell’e-commerce cresce tra i ritmi più elevati in Europa (da circa 11% a circa 14–14,5% entro il 2030), alimentando il fabbisogno di nuovi spazi logistici soprattutto lungo corridoi strategici come Milano–Piacenza– Bologna-Roma. Allo stesso tempo, la disponibilità di energia sta diventando un fattore sempre più determinante: nelle aree più industrializzate i tempi di allacciamento alla rete elettrica possono arrivare fino a 12–24 mesi, spingendo le aziende a privilegiare immobili già pronti a sostenere fabbisogni energetici elevati (automazione, refrigerazione, ricarica EV).

Un 2025 solido

Il 2025 si è confermato un anno di solidità per il mercato immobiliare logistico, nonostante un contesto macroeconomico complesso. In questo scenario, Prologis ha rafforzato la propria presenza attraverso un’intensa attività di sviluppo e investimento, sostenuta da una domanda strutturale e di lungo periodo da parte degli utilizzatori finali. Nel corso dell’anno sono stati avviati nuovi progetti per circa 100 milioni di euro, oltre il 50% dei quali in modalità Build-to-Suit. A questi si aggiungono acquisizioni per un valore complessivo di circa 25 milioni di euro, mirate a rafforzare ulteriormente il portafoglio nei mercati chiave. Il portafoglio registra un tasso di occupazione pari al 99,6%, circa tre punti percentuali al di sopra della media di mercato: un risultato che riflette la qualità degli asset e la resilienza dell’intero comparto. Guardando al futuro, la pipeline per il 2026 si presenta solida e promettente, sostenuta da fondamentali robusti e da un interesse crescente verso soluzioni logistiche moderne, efficienti e sostenibili. Al 31 dicembre 2025, Prologis era proprietaria e gestiva in Italia oltre 1,8 milioni di metri quadrati di strutture di distribuzione dislocate in 119 edifici nei principali mercati strategici di Milano, Bologna e Roma. A fine 2024 Prologis deteneva inoltre in portafoglio anche 55 ettari di terreni edificabili, oggi saliti a 64, con un incremento superiore al 16%.

Sviluppi e acquisizioni: espansione nei corridoi strategici italiani

Nel 2025 Prologis ha dato concreta attuazione alla propria strategia di sviluppo, avviando cantieri per circa 100 milioni di euro, con oltre il 50% degli interventi strutturati in modalità Build-to-Suit. L’attività si è concentrata principalmente lungo i principali corridoi logistici del Paese. Nell’area di Milano sono stati avviati Pozzuolo DC4 (9.853 m²) per RS Components e Carpiano DC1 (10.500 m²) per CEDASPE, gruppo Maschinenfabrik Reinhausen. Nell’area di Piacenza sono partiti i lavori per Piacenza DC8 (7.070 m²), insieme allo sviluppo speculativo di Piacenza DC11 (6.400 m²). Nel Lazio, prosegue inoltre lo sviluppo speculativo di Tor Cervara DC1 (10.200 m²), a supporto della crescente domanda nell’area metropolitana di Roma. Parallelamente, nel 2025 Prologis ha rafforzato il portafoglio attraverso acquisizioni mirate nell’area milanese, con l’ingresso di Carpiano DC2 (14.000 m²) e Vimodrone DC1 (8.350 m²), consolidando ulteriormente la presenza nei mercati a più alta domanda.

Sabine Hutter, Vice President Capital Deployment di Prologis “Il mercato logistico italiano continua a mostrare fondamentali solidi, ma opera in un contesto sempre più vincolato, dove disponibilità di suolo, tempi autorizzativi e accesso all’energia rappresentano fattori critici. In questo scenario, il valore non è solo nella localizzazione, ma nella capacità di sviluppare asset pronti a sostenere esigenze operative, tecnologiche ed energetiche sempre più complesse. Guardando al 2026, ci aspettiamo che la domanda resti sostenuta, con una crescente attenzione verso immobili moderni, flessibili e in grado di supportare automazione, elettrificazione e obiettivi di decarbonizzazione. In Prologis investiamo con una visione di lungo periodo, concentrandoci su sviluppi di alta qualità e su infrastrutture capaci di generare performance durature per clienti e territori”.

Sostenibilità ed energia: fotovoltaico, efficienza ed elettrificazione

Nel 2025 è proseguito l’impegno di Prologis verso la sostenibilità ambientale e sociale, in linea con gli obiettivi ESG del Gruppo. In Italia Prologis sta portando avanti SolarSmart, un programma di efficientamento energetico che prevede l’installazione di impianti fotovoltaici su tutti gli edifici. A fine 2025 Prologis ha raggiunto in Italia una capacità complessiva di circa 24 MWp ((di proprietà di Prologis, oltre a installazioni di terze parti realizzate su asset di Prologis) da fonti rinnovabili, con una riduzione delle emissioni di CO₂ superiore a 8.000 tonnellate all’anno.

Parallelamente, l’azienda continua a sviluppare soluzioni per l’elettrificazione (infrastrutture di ricarica) e per l’efficienza degli edifici, rispondendo a una domanda crescente di asset capaci di sostenere consumi energetici più elevati legati ad automazione e tecnologie di magazzino. Nell’ambito di questo percorso, Prologis svilupperà a Lodi DC8 il più grande impianto fotovoltaico da 5MWp per autoconsumo mai realizzato dall’azienda in Europa, nonché il più grande in Italia tra quelli di proprietà del Gruppo. A livello globale, Prologis ha superato il traguardo di 1 gigawatt (GW), raggiungendo oltre 1 GW di capacità di generazione solare, supportata da sistemi di accumulo a batteria in tutto il proprio portafoglio: un livello di energia sufficiente ad alimentare 172.000 abitazioni negli Stati Uniti. Producendo energia pulita direttamente on-site, dove serve di più, le soluzioni solari di Prologis sostengono l’operatività dei clienti e ampliano l’accesso a energia rinnovabile a costi competitivi, in un contesto in cui la crescita della domanda elettrica apre nuove opportunità per rafforzare la resilienza dei sistemi energetici. Questa evoluzione sta trasformando sempre più l’immobiliare logistico in hub energetici, valorizzando infrastrutture esistenti, come i tetti dei magazzini, con nuovi utilizzi a supporto di sistemi più efficienti, affidabili e resilienti.

Prologis PARKlife™

Nel 2025 sono proseguite con successo le iniziative ispirate alla filosofia PARKlife™, che hanno portato alla realizzazione complessiva di 40 opere firmate da 24 artisti italiani di fama internazionale nei siti di Piacenza, Bologna, Lodi, Romentino, Milano e Roma. Nel corso del 2025, a Piacenza è stato inaugurato il secondo Prologis Sports Center, mentre è stato ulteriormente ampliato quello presente all’Interporto di Bologna. Ulteriori interventi di miglioramento sono previsti nel 2026, con la copertura dei campi da padel, l’introduzione i nuovi servizi di ristorazione e il potenziamento complessivo delle strutture esistenti. Accanto alle iniziative già avviate, nel 2026 proseguiranno e si rafforzeranno anche i progetti a forte impatto sociale e comunitario.

Le visite guidate gratuite per la comunità, già attive nei parchi di Lodi, Romentino e Bologna, saranno confermate ed estese anche ai parchi di Roma, ampliando ulteriormente il coinvolgimento del territorio. Sul fronte dell’arte urbana, a Roma, presso il Castelnuovo DC2, è prevista la realizzazione finale dell’intervento di una famosa street artist italiana, che completerà l’opera sul serbatoio dell’acqua e sulla sala pompe. Sono inoltre in fase di sviluppo nuovi progetti artistici a Roma e Bologna, i cui dettagli saranno definiti nel corso dell’anno.

Prologis Essentials Operations

Essentials Operations riunisce in un’unica piattaforma un insieme integrato di soluzioni pensate per migliorare efficienza energetica, prestazioni operative e qualità delle dotazioni nei magazzini, riducendo tempi e complessità per i clienti grazie a un approccio “chiavi in mano”.

Nel 2025 la piattaforma Essentials Operations ha registrato una crescita significativa in Italia, a conferma del rafforzamento del modello e di una diffusione sempre più ampia delle soluzioni sul mercato: da inizio anno Prologis ha supportato 53 progetti, sia all’interno del proprio portafoglio sia su siti esterni, per un totale di 7,8 milioni di euro di investimenti da parte dei clienti, con un incremento del +19% rispetto al 2024. Guardando al 2026, sulla base della pipeline attuale e delle opportunità già in fase di sviluppo, Prologis prevede una crescita di circa +10% rispetto al 2025, sostenuta dal consolidamento delle attività esistenti e dall’apertura di nuove opportunità; in parallelo è previsto il consolidamento del team con l’inserimento di una risorsa tecnica aggiuntiva entro il Q1 2026 per rafforzare ulteriormente la competenza locale e garantire una gestione dei progetti ancora più efficiente e tempestiva.

Prospettive 2026: domanda solida e offerta strutturalmente limitata

Guardando al 2026, Prologis prevede che le trattative avviate nella seconda metà del 2025 si tradurranno in nuove locazioni nel corso dell’anno. In un mercato caratterizzato da offerta strutturalmente limitata, la priorità sarà lo sviluppo di immobili moderni e flessibili, con particolare attenzione a progetti Build-to-Suit, in grado di supportare utilizzi sempre più complessi. La disponibilità di energia si conferma un criterio chiave di localizzazione: gli immobili già predisposti per elevati fabbisogni energetici diventano sempre più appetibili per i clienti.