Blackstone, default fondo immobiliare da € 71 mld, salta anche il rimborso da 531 mln garantito da "Sponda"

Il fondo americano Blackstone ha dichiarato default su un’obbligazione da 531 milioni di euro garantita da un portafoglio di uffici e negozi finlandesi (detenuti dall’azienda Sponda Oy). L’aumento dei tassi di interesse colpisce i valori immobiliari, sia negli Stati Uniti che in Europa, e questo mette sotto pressione specialmente il settore degli edifici ad uso commerciale. Tanto che quella di Blackstone potrebbe essere solo la prima di una serie di insolvenze.

L’azienda finlandese Sponda Oy è stata acquisita dal fondo americano nel 2018 per circa 1,8 miliardi di euro, secondo fonti interne chiedendo una proroga ai detentori delle obbligazioni cartolarizzate per cedere le attività e rimborsare il debito. Gli obbligazionisti avrebbero votato contro un ulteriore rinvio. Già alcuni giorni fa Blackstone ha annunciato di voler congelare i rimborsi dal proprio fondo Reit (Real Estate Income Trust), che vale circa 71 miliardi di dollari. In una lettera ha agli investitori che non avrebbero potuto incassare i loro collocamenti, nonostante le continue richieste di risarcimento, dal maxi fondo immobiliare, lanciato solo pochi anni fa. Blackstone ha confermato di aver soddisfatto richieste per circa 1,41 miliardi di dollari a febbraio, poco più del 35% dei 3,94 miliardi di prelievi domandati solo nello scorso mese dagli investitori.

L’inadempienza di uno dei colossi mondiali per gli investimenti dice molto dei problemi che il mercato immobiliare sta affrontando. Innanzitutto, dopo oltre dieci anni di tassi d’interesse intorno allo zero, i rialzi degli ultimi mesi da parte della Banca centrale europea (Bce) e dalla Federal Reserve (Fed) hanno impatto su chiunque - Blackstone compreso - e scoraggiano gli acquisti. In questo modo si crea un divario tra domanda e offerta, il quale a sua volta genera pressione sui proprietari che spesso devono ripagare prestiti per il loro precedente acquisto. A incidere è anche il sempre più diffuso lavoro da remoto, che nei casi più estremi rende superfluo il possesso di un immobile adibito a uffici o comunque il bisogno di si limita a spazi decisamente più ristretti.

Dunque, per Blackstone: impossibile ritirare i soldi dal fondo, anche se le richieste di rimborso continuano ad aumentare mese dopo mese. Blackstone ha confermato di aver soddisfatto richieste per circa 1,41 miliardi di dollari a febbraio, poco più del 35% dei 3,94 miliardi di prelievi domandati solo nello scorso mese dagli investitori. “Sebbene i rimborsi lordi di febbraio siano coerenti con i precedenti commenti del management, i dati generali continuano ad allinearsi con la nostra visione sul rallentamento della crescita organica dei prodotti orientati al commercio al dettaglio in generale”, hanno dichiarato gli analisti di Credit Suisse, guidati da Bill Katz, in una nota agli investitori.

“Questo debito si riferisce a una piccola parte del portafoglio di Sponda”, ha dichiarato un rappresentante di Blackstone. “Siamo delusi dal fatto che il servicer non abbia avanzato la nostra proposta, che riflette i nostri migliori sforzi e riteniamo che offrirebbe il miglior risultato per i detentori di note. Continuiamo ad avere piena fiducia nel portafoglio principale di Sponda e nel suo team di gestione, la cui priorità rimane la fornitura di asset per uffici e negozi di alta qualità”, ha spiegato la società statunitense. La situazione resta però di cauta instabilità, dato lo scenario macroeconomico di difficile lettura anche per le banche centrali.

Sul mercato immobiliare occidentale, del resto, gli scricchiolii sono plurimi. Stando ai dati più recenti pubblicati da CoreLogic, il tasso di insolvenza dei mutui negli Stati Uniti è salito nell’ultimo anno. I ritardi lievi nei pagamenti delle rate, compresi fra 30 e 59 giorni, è passato dall’1,2% di dicembre 2021 all’1,4% di dicembre 2022. Quelli seri, fra 60 e 89 giorni di ritardo, sono aumentati dallo 0,3 allo 0,4%. Quelli gravi, oltre i 90 giorni, sono infine cresciuti dall’1,2 all’1,9%. Incrementi in assoluto modesti, ma significativi in valore relativo. Quanto ai finanziamenti legati all’acquisto di immobili commerciali il tasso di insolvenza è ancora basso, al 1,93%, ma a gennaio ha registrato il più sensibile incremento da un anno a questa parte. Abbastanza, questa l’evidenza, per convincere alcuni investitori a chiedere il riscatto dei capitali impegnati nel fondo di Blackstone.

Ora il contagio, specie sul mercato immobiliare nordico, potrebbe estendersi in fretta. Come riportato da S&P Global a fine dicembre scorso, il segmento degli scandinavi è in difficoltà. “La qualità del credito delle società immobiliari nordiche nel 2023 dovrà affrontare la pressione di un mix composto da mercati dei capitali più ristretti, sostanziali esigenze di rifinanziamento, leva finanziaria elevata e valore delle attività in calo”, spiegava S&P. Sebbene gli istituti di credito nordici siano ben capitalizzati, nel 2024 ci sarà il picco dei rifinanziamenti dovuti alle scadenze e ai rimborsi degli strumenti ibridi emessi nel corso degli ultimi anni. In assenza di cessioni di asset ingenti e potenzialmente difficili, avverte S&P, “le società probabilmente si rivolgeranno a debito con scadenze più brevi e debito garantito, anche se l'uso eccessivo di tali strumenti potrebbe indebolire l'affidabilità creditizia degli emittenti”. E questo potrebbe significare nuove crisi di liquidità su determinati strumenti. L’episodio di Blackstone, quindi, potrebbe non essere isolato.