Logistica, boom di investimenti: 1,27 miliardi nel 2025 e rendimenti fino al 7% tra Nord e mercati emergenti

La rigenerazione immobiliare italiana parla sempre più il linguaggio della logistica. Carenza di offerta, iter autorizzativi complessi e disponibilità energetica limitata stanno orientando capitali e sviluppo verso asset pronti all’uso, con una chiara polarizzazione geografica a favore del Nord.

Secondo l’analisi di Cushman & Wakefield, nel 2025 i volumi di investimento nel settore logistico hanno raggiunto 1,27 miliardi di euro, segnando un incremento del 21% rispetto allo stesso periodo del 2024. Solo nel primo trimestre dell’anno sono stati investiti 655 milioni di euro, più dei 954 milioni complessivi registrati nei primi tre trimestri dell’anno precedente. Un’accelerazione che consolida il comparto tra i principali driver della trasformazione immobiliare.

La domanda è sostenuta dall’evoluzione dell’e-commerce e dalla centralità crescente dei corridoi logistici. L’Italia, in particolare il Nord, si conferma snodo strategico per le catene di distribuzione europee, grazie a una rete infrastrutturale che, pur con criticità, offre collegamenti competitivi tra porti, interporti e aree industriali. In questo contesto, la qualità dell’infrastruttura prevale sempre più sulla semplice localizzazione geografica.

I dati sui canoni prime confermano la vitalità del mercato. A Milano gli affitti annui per magazzini logistici raggiungono i 70 euro al metro quadro, mentre i centri last mile toccano i 110 euro. A Firenze i valori salgono rispettivamente a 80 e 115 euro, con rendimenti netti prime al 5,75%. Bologna si attesta su 65 euro per i magazzini e 95 per il last mile, con rendimenti al 5,25%. A Roma i valori sono di 70 e 110 euro, con un rendimento del 5,25%.

Tra i mercati emergenti, Bari e Napoli registrano canoni logistici intorno ai 60 euro al metro quadro e 85 euro per il last mile, con rendimenti netti prime al 7%, tra i più elevati del campione. Torino si distingue per un rendimento del 6,5%, a fronte di canoni rispettivamente di 52 e 80 euro. Verona si colloca su 62 e 95 euro, con rendimenti al 5,5%. Piacenza e Novara si attestano su livelli intermedi, con canoni tra 58 e 60 euro e rendimenti tra il 5,5% e il 5,6%.

Il differenziale tra mercati consolidati ed emergenti evidenzia una maggiore compressione dei rendimenti nelle piazze core, dove la domanda istituzionale è più intensa e l’offerta più scarsa. Nei poli secondari, il premio al rischio resta più marcato, offrendo margini di rendimento superiori ma in un contesto di minore liquidità.

La disponibilità di energia rappresenta un ulteriore fattore discriminante. L’accesso alla rete e la possibilità di installare impianti fotovoltaici o sistemi di efficientamento incidono direttamente sulla valutazione degli asset, in un quadro in cui la sostenibilità è divenuta criterio centrale per investitori e conduttori. La logistica contemporanea richiede immobili tecnologicamente avanzati, con standard elevati in termini di efficienza energetica e automazione.

Il mercato italiano continua a mostrare fondamentali solidi, sostenuto da una domanda che rimane dinamica, trainata in larga parte da investitori internazionali alla ricerca di opportunità in un contesto di rendimenti più interessanti rispetto ad altre asset class tradizionali. Le previsioni indicano una crescita annua dei canoni prime intorno all’1,4% a Milano e a Roma nel 2026, con un ritmo più moderato rispetto agli incrementi osservati negli ultimi anni.

La combinazione di bassi tassi di sfitto, offerta limitata e maggiore selettività finanziaria sta creando un contesto favorevole alla crescita ordinata del settore. Logistica, e-commerce ed energia si intrecciano così come leve della rigenerazione immobiliare, ridefinendo le priorità di sviluppo urbano e la mappa degli investimenti nel Paese.