Casa green, necessari investimenti tra gli €800 e i €1000 mld per attuare la direttiva Ue; rischio svalutazione per gli immobili

La direttiva europea sulle «case green» richiederebbe all’Italia investimenti tra gli 800 e i 1.000 miliardi per riqualificare il patrimonio immobiliare nazionale. A stimarlo è Deloitte in un report tematico realizzato in occasione dell’evento «Greenhouse Legislation: black hole or pink future per il Real Estate italiano?».

L'analisi evidenzia come in Italia oltre 8 edifici residenziali su 10 sono obsoleti, con l'83% degli edifici residenziali italiani che è stato costruito prima del 1990 e più della metà (57%) risalente a prima degli anni '70. Secondo la rielaborazione di Deloitte da dati Istat, nel 2024 il parco immobiliare italiano è costituito da più di 13 milioni di edifici, di cui circa l'89% ad uso residenziale.

Non sorprende che quindi la percentuale di immobili di classe energetica F e G in Italia siano oltre il 60%, contro il 45% della Germania, il 25% della Spagna e il 21% della Francia. La proposta «case green» lascia ad ogni Stato la possibilità di declinare la norma sul proprio territorio in maniera autonoma, purché almeno il 55% del calo di energia derivi dalla ristrutturazione degli edifici con classi energetiche meno efficienti.

  "Il parco immobiliare residenziale italiano rappresenta circa il 55% della ricchezza complessiva delle famiglie italiane. Per questo, è necessaria una strategia per far sì che la direttiva non si trasformi in un "buco nero", ma, al contrario, diventi un'opportunità. L'adeguamento del patrimonio immobiliare alle previsioni della direttiva EPBD richiederà, infatti, soluzioni tecniche non solo per i singoli edifici, ma anche a livello infrastrutturale" ha dichiarato Angela D'Amico, real estate sector leader di Deloitte Italia.

La nuova direttiva

Il 12 marzo il Parlamento europeo ha approvato l’Energy performance of buildings directive (Epbd), una direttiva che fissa una serie di obiettivi per arrivare nel 2050 all’azzeramento delle emissioni di gas serra degli edifici in tutti gli Stati membri dell’Unione europea.

In base alla direttiva, ogni Stato Ue dovrà stabilire un «piano nazionale di ristrutturazione degli edifici» in modo tale che il consumo energetico medio degli edifici residenziali diminuisca entro il 2030 almeno del 16 per cento rispetto al 2020. Entro il 2035 questa riduzione dovrà essere pari almeno al 20 per cento. Il calo delle emissioni dovrà poi proseguire in maniera progressiva nel 2040 e nel 2045, fino a raggiungere le emissioni zero nel 2050. Il 55 per cento del taglio delle emissioni dovrà essere raggiunto con la ristrutturazione di quasi la metà degli edifici con le prestazioni energetiche peggiori. Tutti i nuovi edifici residenziali, invece, dovranno essere a emissioni zero dal 2030 e gli edifici pubblici dovranno essere a emissioni zero dal 2028, con alcune esenzioni per gli edifici storici, agricoli o militari. 

La nuova direttiva stabilisce anche che dal 2025 non potranno più essere incentivate le caldaie a gas metano, ponendo come obiettivo l’eliminazione di tutte le caldaie a combustibile fossile entro il 2040. È stato poi inserito l’obbligo di installare pannelli solari sui nuovi edifici residenziali e un progressivo incentivo all’uso di sistemi di riscaldamento che usano fonti di energia rinnovabile, come le pompe di calore.

L'impatto su privati, imprese e banche

Il report di Deloitte sottolinea che la nuova direttiva europea, senza una visione sistemica, potrebbe portare a una serie di impatti e rischi per i privati, le imprese e le banche italiane.

Laddove il mercato dovesse privilegiare la ricerca di immobili più efficienti rispetto a immobili non adeguarti alla normativa infatti, potrebbe realizzarsi un deprezzamento del valore degli immobili stessi di privati e imprese, in caso di mancato adeguamento alla direttiva stessa. 

Inoltre questo potrebbe causare una riduzione del valore delle garanzie per mutui e finanziamenti alle banche, con conseguente potenziale "svalutazione degli asset a garanzia delle banche e un impatto negativo sui Risk Weighted Assets (RWA) delle banche e dei loan to value dei mutui erogati", come spiega il report. 

Ancora, potrebbe esserci una «limitazione nell’erogazione del credito, con una stretta sulla vendita di prodotti finanziari associati a immobili con alti consumi energetici, alcuni dei quali diventeranno non più affittabili». Infine, c’è il tema di una possibile revisione delle regole Ue per le maggiori banche, che potrebbe «avere un maggior impatto per quelle italiane, visto il contesto sistemico peggiore rispetto agli altri Paesi».