Crowdfunding immobiliare in Italia. Intervista a Fabio Allegreni

Il crowdfunding immobiliare nel 2021 ha raccolto 97 milioni, +50% vs. 2020, finanziando 261 progetti
 
Non si ferma la corsa del crowdfunding immobiliare in Italia. Anzi, nel 2021, le piattaforme di equity e lending crowdfunding immobiliare hanno incrementato la raccolta di quasi il 50% rispetto al 2020, sfiorando i 100 milioni (97) con 261 progetti finanziati rispetto ai 186 del 2020. E’ quanto risulta dai dati raccolti dall’osservatorio di Crowdfunding Buzz. Ricordiamo che le statistiche sul crowdfunding immobiliare sono pubblicate in tempo reale a questo link da Crowdfunding Buzz.

Il crowdfunding immobiliare in Italia

Il crowdfunding immobiliare in Italia è una modalità di raccolta (e di investimento) molto recente: i primi 7 progetti sono stati infatti finanziati nel 2017 (con 1,8 milioni raccolti), saliti poi a 18 nel 2018 (11,4 milioni). Ma la vera esplosione è avvenuta solo nel 2019, quando sono stati finanziati 108 progetti con una raccolta complessiva di 35 milioni.

La crescita maggiore è stata conseguita dalle piattaforme di lending crowdfunding, che hanno raccolto complessivamente 55,5 milioni contro i 36,3 del 2020 (+53%), finanziando 238 progetti immobiliari rispetto ai 167 dell’anno precedente. Le piattaforme di real estate equity crowdfunding hanno invece raccolto 41,5 milioni contro i 29,3 del 2020 (+41%) per 23 progetti immobiliari finanziati contro 19.

Intervista a Fabio Allegreni, Partner in Crowd Advisors

Le due modalità di raccolta differiscono sostanzialmente, possiamo analizzarne le dinamiche separatamente?

"Certo, partiamo con il Lending Crowdfunding. Storicamente, il lending crowdfunding finanzia la ristrutturazione di singole unità immobiliari e, infatti, la raccolta media per i 238 progetti finanziati nel 2021 è stata di 233 mila euro (217 mila nel 2020). Inoltre, gli investitori stanno dimostrando sempre maggiore dimestichezza con questa asset class, tanto che nel 2021  l’investimento medio è salito a €2.500 rispetto ai €1.700 del 2020, ai €1.300 del 2019 e ai €600 del 2018.

Oltre alla relativa facilità nel comprendere le dinamiche di un investimento immobiliare, le ragioni di questo successo risiedono probabilmente anche nella combinazione tra remunerazione e durata media dei prestiti. Il tasso medio annuo offerto è stato infatti di quasi il 10% (9,9%), praticamente lo stesso dell’anno precedente (9.8%). Mentre la durata media per i rimborsi si è leggermente allungata, pure rimanendo comunque entro i 12 mesi (11,9 mesi nel 2021 e 11,5 nel 2020)".

Che cosa ha più contribuito a questa straordinaria crescita del Lending Crowdfunding?

"Alla crescita del segmento hanno certamente contribuito sia l’incremento del numero di piattaforme, sia la crescita della raccolta di quelle già attive. Fra i punti salienti sono le piattaforme attive. Le piattaforme di lending che hanno chiuso almeno una campagna nel 2021 sono state 16 rispetto alle 10 del 2021. In realtà sono ben 7 le piattaforme che hanno esordito nel 2021 mentre una, l’estone CrowdEstate, ha chiuso la filiale italiana e dunque nel 2021 non ha raccolto".

Altri fattori positivi?

"Anzitutto la maggiore raccolta, nel senso che delle 16 piattaforme, la metà ha raccolto più di 1 milione nel corso dell’anno, ma 3 hanno raccolto più di 10 milioni: Rendimento Etico (18.8 milioni con 49 progetti finanziati), Recrowd (13,3 milioni per 38 progetti) e Trusters (11,8 milioni con ben 80 progetti finanziati). Tra le piattaforme attive anche nel 2020, quella che ha sperimentato la maggiore crescita è stata Recrowd, che è passata da 1,5 a 13,8 milioni (+11,7 milioni), seguita da Rendimento Etico e Trusters, con una crescita uguale pari +4,2 milioni, e da Bridge Asset (+1 milione). Le “quasi esordienti” (erano state lanciate a fine 2020) Valore Condiviso, Italy-Crowd, e Invest-t hanno confermato che, dopo il lancio, il mercato, se ben seguito, è ricettivo. Infatti, nel 2021 hanno raccolto in più, rispettivamente, 907 mila euro, 604 mila e 164 mila. Re-lender e Housers hanno invece raccolto meno che nel 2020 (-212 mila e -650 mila). Il paradigma lending=raccolte limitate per alcune piattaforme sembra non essere più attuale". 

Le migliori esordienti

"Tra le piattaforme che hanno esordito nel 2021, Crowdlender (lanciata dalla piattaforma di equity Opstart) ha raccolto 1,2 milioni per 6 progetti, seguita da Build Lenders con 653 mila euro raccolti per 5 progetti e da PrePay con 359 mila euro, sempre per 5 progetti".

Nel 2021 il mercato appare molto concentrato, dato che le prime 3 piattaforme hanno raccolto l’80% della raccolta complessiva. Ma, come dimostra il caso di Recrowd, non è escluso che già a partire da quest’anno il mercato possa vedere alcune tra le piattaforme più recenti raggiungere risultati rilevanti. "Importante anche la diversificazione dell’offerta" aggiunge Fabio Allegreni. "Tre piattaforme, Re-lender, Crowdlender e Business Lending propongono investimenti non solo in progetti immobiliari, ma anche in progetti imprenditoriali".

Equity Crowdfunding

Tipicamente, gli sviluppatori che utilizzano le piattaforme di equity crowdfunding puntano su questo strumento per co-finanziare progetti “cielo-terra” in congiunzione con altri strumenti più tradizionali, quali debito bancario e equity dello sviluppatore stesso. La dimensione della raccolta media è dunque molto più elevata rispetto a quella del lending: nel 2021, infatti, la raccolta media per progetto è stata pari a 1,8 milioni di euro, in costante crescita rispetto al 2020 quando era stata pari a 1,5 milioni e al 2019 (1,1 milioni).

"La dimensione dei progetti richiede tempo per il loro completamento" sottolinea Fabio Allegreni."La durata dell’investimento è mediamente più lunga rispetto al lending: 21,6 mesi nel 2021, peraltro in diminuzione rispetto al 2020 (25,3 mesi). Di conseguenza, la redditività media è maggiore rispetto al lending: i proponenti hanno offerto, nel 2021, un tasso medio annuo pari a 11,8%, solo leggermente inferiore a quello medio del 2020 che era stato pari al 12,1%.

Che caratteristiche ha l'investimento rispetto al lending?

"Rispetto al lending, anche l’investimento medio è molto più elevato, essendo stato pari €7.900 in crescita rispetto al 2020 quando in media per ciascun progetto l’investimento medio era stato di €7.000. Per quanto riguarda le piattaforme, il segmento equity è molto più concentrato rispetto al lending. I 38,4 milioni di euro raccolti nel 2021 dalle prime due piattaforme, Walliance (28,8 milioni) e Concrete Investing (9,5 milioni), costituiscono il 93% della raccolta complessiva. Si rafforza così una tendenza già marcata nel 2020, quando le medesime due piattaforme rappresentavano l’88% del totale.
Anche la crescita del segmento è quasi interamente dovuta a Walliance che ha raccolto 15,8 milioni in più rispetto al 2020, grazie a 13 progetti finanziati contro i 10 dell’anno precedente. Concrete Investing ha finanziato 5 progetti in entrambi gli anni, ma con una raccolta media inferiore (1,9 milioni vs. 2,5) e, dunque raccogliendo nel 2021 complessivamente meno rispetto al 2020".

Il futuro del crowdfunding immobiliare

"Nella nostra analisi dello scorso anno avevamo previsto una raccolta vicino ai 100 milioni, una previsione dunque azzeccata" conclude Fabio Allegreni. "Così come era azzeccato lo scetticismo relativamente alla capacità/interesse delle piattaforme generaliste di equity crowdfunding di giocare un ruolo rilevante rispetto a quelle specializzate. Avevamo previsto anche un incremento delle piattaforme di lending crowdfunding che è stato ancora più elevato rispetto a quanto ci aspettavamo.

Per il 2022 riteniamo che la corsa del lending crowdfunding continuerà in modo ancora più eclatante di quanto non lo sia stata finora. Lato offerta, le piattaforme già consolidate aumentano la propria credibilità presso proponenti e investitori e così, probabilmente, accadrà anche per diverse delle piattaforme lanciate più recentemente. Lato domanda, i tassi offerti, la possibilità di creare portafogli d’investimento che includono tipologie diverse di progetti immobiliari con durate a breve o a medio termine e ROI sugli investimenti super interessanti rispetto alle asset class più tradizionali non possono non attrarre fasce più ampie di investitori".