Mercato immobiliare Italia 2025 a €12,6 miliardi (+28% vs 2024), Milano 7ª e Roma 16ª in Europa per Emerging Trends 2026

Nel 2025 il mercato immobiliare italiano ha raggiunto volumi di investimento pari a €12,6 miliardi, registrando un incremento del 28% rispetto al 2024, il valore più elevato degli ultimi sei anni. Il quarto trimestre da solo ha generato €4,5 miliardi, rappresentando il miglior risultato trimestrale nel periodo considerato.

Analizzando le principali asset class, il comparto Retail ha registrato flussi per €1,2 miliardi nel quarto trimestre e un totale annuo di €3,5 miliardi, con una crescita del 49% rispetto al 2024. Il settore Hospitality ha totalizzato quasi €2,4 miliardi, con una crescita del 20%, grazie soprattutto alla conversione di immobili di pregio in strutture ricettive di lusso rivolte a una clientela internazionale. La logistica ha registrato investimenti per circa €900 milioni nel quarto trimestre e un totale annuo di €2,2 miliardi, in aumento del 29% rispetto all’anno precedente.

Il segmento Office ha evidenziato una ripresa nel quarto trimestre con investimenti pari a €700 milioni, mentre il totale annuale si attesta a €2 miliardi, con una contrazione del 6% rispetto al 2024. Milano si conferma il mercato di riferimento, seguita da Roma. I settori Living e Alternative hanno complessivamente raggiunto €2,5 miliardi, con un incremento del 51%; in particolare, lo Student Housing ha raddoppiato i volumi, mentre i data center e il comparto healthcare continuano a registrare interesse crescente.

A livello europeo, secondo l’indagine “Emerging Trends in Real Estate Europe 2026” di PwC e ULI, gli investitori privilegiano mercati percepiti come più resilienti. Milano si posiziona al 7° posto tra le principali città europee per prospettive di investimento, superando Barcellona, Francoforte e Amburgo, mentre Roma sale al 16° posto, favorita dalla carenza di uffici prime e dalle opportunità nel residenziale.

I settori con le migliori prospettive di investimento nel 2026 risultano i data center, con un punteggio di 4,53, seguiti dalle nuove infrastrutture energetiche con 4,45, dagli alloggi per studenti con 4,25, mentre appartamenti serviti e settore sanitario ottengono rispettivamente 4,16 e 4,13.

Le dinamiche dei tassi d’interesse e dei cap rate hanno influenzato il mercato immobiliare italiano negli ultimi anni. Dal 2022 al 2023, i cap rate hanno registrato un adeguamento lento rispetto all’incremento dei tassi di interesse a causa dell’illiquidità intrinseca dell’asset class. Successivamente, nel periodo 2024-2025, i rendimenti obbligazionari sono diminuiti più rapidamente, mentre i cap rate non hanno subito una compressione proporzionale, riducendo lo spread tra cap rate e tasso risk-free e diminuendo il premio di illiquidità. In tale contesto, gli investitori sono incoraggiati a concentrarsi su asset con fondamentali solidi, come ubicazione, qualità dei conduttori e conformità agli standard ESG, per giustificare la selettività richiesta.

Il mercato immobiliare italiano ha evidenziato una polarizzazione tra asset core e value-add. Gli asset core mantengono rendimenti stabili o in compressione, mentre i value-add mostrano un ampliamento dei rendimenti. Questa divergenza ha concentrato la domanda su un numero ridotto di immobili di alta qualità. Le strategie di investimento stanno subendo trasformazioni: sebbene le strategie value-add restino adottate dal 47% degli operatori, le strategie core hanno registrato una ripresa, preferite dal 38% degli investitori rispetto al 21% del 2024.

Antonio Martino, Partner PwC Italia e Real Estate Advisory Leader, osserva che “In un contesto caratterizzato da spread ridotti, le opportunità di generare plusvalenze tramite compressione dei rendimenti risultano limitate. La performance sarà principalmente guidata dalla crescita organica dei canoni di locazione, sostenuta dai mercati con forte domanda da parte dei tenant. Sarà inoltre cruciale una gestione attiva degli asset, includendo riposizionamento, rilocazione e ottimizzazione dei costi”.

Per quanto riguarda la leva finanziaria, gli investitori sono invitati a rivalutare l’impiego del debito, considerando il ridotto margine di sicurezza. In presenza di spread compressi, anche piccoli incrementi del costo del capitale possono influire negativamente sulla redditività degli investimenti a leva. Pertanto, si prevede un approccio più prudente, con rapporti loan-to-value contenuti, al fine di preservare la flessibilità finanziaria.

I dati riportati nel presente comunicato derivano da fonti riconosciute del settore e da analisi indipendenti di PwC, integrati con informazioni ufficiali sulle operazioni M&A disponibili al 9 gennaio 2026 e stime per il mese di dicembre 2025. I dati italiani non sono stati assoggettati a correzioni.