IPI: dopo la pandemia il mercato degli uffici a Milano cresce del 40%, a Roma del 29%

IPI ha di recente prodotto i report sull’andamento del mercato uffici a Milano e Roma per il Q2 2022. Vediamo di seguito i risultati prodotti dall’agenzia immobiliare. 

Mercato uffici Milano, record per volumi assorbiti: 148.230 mq (+40%)

l take up per il secondo trimestre a Milano 2022 ha raggiunto il record per volumi assorbiti che si attesta a 148.230 mq, 258.000 mq da inizio anno, con una crescita del 40% rispetto al H1 2021 e di oltre il 22% rispetto alla media dei primi semestri degli ultimi 5 anni.

Nel trimestre si sono registrate 89 transazioni (erano 76 nel Q1 2022), fra cui spiccano 7 pre let, pari a oltre 50.000 mq (34% del take up complessivo), localizzati, principalmente, in aree caratterizzate da processi di riqualificazione e valorizzazione urbana.

Dal punto di vista dimensionale spicca un pre let di oltre 26.000 mq nel CBD Porta Nuova oltre a due altre operazioni localizzate nell’hinterland a Basiglio e Segrate rispettivamente di 14.200 mq e di 12.000 mq.

Al netto di tali operazioni, si sono registrate 2 transazioni comprese fra 8.500 mq e 5.000 mq, 5 comprese fra 5.000 mq e 3.000 mq, mentre 52 operazioni (pari al 47% del totale complessivo) hanno riguardato superfici inferiori ai 1.000 mq.

Si rileva che il 75% dei volumi transati, di poco inferiore a 112.400 mq, ha riguardato immobili di grade A, a dimostrazione della predominanza della ricerca di spazi di qualità. In questo senso l’attenzione ai criteri ESG rappresenta un vero e proprio volano destinato a favorire il miglioramento sostenibile del patrimonio immobiliare oltre a rappresentare un obiettivo reputazionale per le imprese.

Analizzando la localizzazione delle operazioni si evidenzia l’ottima performance di tutti i sottomercati milanesi che registrano assorbimenti importanti nell’hinterland e nella periferia, a fronte di una tenuta degli spazi «di rappresentanza» nei sottomercati di maggior pregio.

Nello specifico, il CBD Porta Nuova ha raggiunto oltre 38.000 mq, pari al 26% dei volumi assorbiti, anche grazie al pre let precedentemente menzionato. Seguono l’Hinterland, che ha assorbito oltre 35.000 mq e la Periferia, con oltre 26.800 mq di spazi, pari al 18% dei volumi.

Nel CBD Duomo si sono registrate 24 operazioni che hanno portato i volumi di assorbimento a oltre 21.000 mq, mentre nel Centro e nel Semicentro, si sono registrati volumi pari, rispettivamente, a ca. 12.200 mq e 14.400 mq, rappresentando l’8% e il 10% del take up complessivo.

Si confermano i trend positivi per il mercato direzionale sui principali indicatori: rispetto al trimestre precedente i canoni prime sono stabili e si attestano a 650 €/mq/anno nel CBD Duomo e a 560 €/mq/anno nel Centro. Il vacancy rate risulta in lieve contrazione rispetto al trimestre precedente e si attesta al 9,80% sull’intera città, mentre a livello dello stock si registrano circa 250.000 mq di completamenti di nuovo prodotto e di spazi riqualificati.

Si conferma la compressione dei rendimenti che, rispetto al trimestre precedente, risultano stabili al 3,00% netto per il prime e in contrazione al 4,60% netto per il good secondary. Sul fronte degli investimenti Milano registra, con esclusione dei portafogli in località miste, oltre Euro 886 mln (che rappresenta il 28% circa del totale dei capitali investiti nel trimestre), di cui oltre Euro 318 mln nel comparto uffici. L’outlook continua a mantenersi positivo sia per l’attività di locazione di spazi direzionali, sia per la pipeline delle operazioni di investimento. Aumentano tuttavia i segnali di incertezza innescati dal mutato quadro macroeconomico e dalla spirale inflazionistica più duratura del previsto.

Roma, nel secondo trimestre rilevate 39 operazioni (31 nel Q2 2021), fra cui spiccano due take up al di sopra dei 3.500 mq

Il secondo trimestre 2022 chiude la prima metà dell’anno con un assorbimento di spazi a uso direzionale di poco inferiore a 32.100 mq, dato che, pur evidenziando un leggero rallentamento rispetto al Q1 2022, porta il totale da inizio anno a circa 86.000 mq, in aumento del 29% rispetto al primo semestre 2021 e del 23% rispetto alla media dei primi semestri degli ultimi 5 anni.

Nel corso del periodo si sono rilevate 39 operazioni (erano state 31 nel Q2 2021), fra cui spiccano due take up al di sopra dei 3.500 mq. Al di là di queste operazioni, dal punto di vista dimensionale, si sono registrate 6 operazioni comprese fra 1.000 mq e 3.000 mq pari al 15% del totale, 11 transazioni comprese fra 950 mq e 500 mq e le restanti 19 operazioni, pari al 48% circa del volume complessivo, che hanno riguardato unità immobiliari al di sotto dei 500 mq.

Tale trend risulta in linea con i trimestri precedenti e conferma la dimensione più «contenuta» del mercato leasing romano che rimane caratterizzato da operazioni medie pari a circa 840 mq. In termini di qualità degli spazi, si rileva che il 42% dei volumi totali hanno riguardato spazi di grade A, mentre, a livello di completamenti, si segnala l’aumento, pari a circa 105.000 mq, di spazi riqualificati disponibili.

Nel trimestre si rileva l’ottima performance del Centro che, con oltre 10.000 mq e 9 transazioni, rappresenta oltre il 31% dell’assorbimento degli spazi, seguiti dal Grande EUR (26%) con circa 8.200 mq, dalla Periferia (18%), dal CBD (16%) e dal Semicentro (8%).

Si confermano i trend positivi per il mercato direzionale sui principali indicatori: rispetto al trimestre precedente i canoni prime sono stabili e si attestano a 450 €/mq/anno nel CBD Centro, a 350 €/mq/anno nell’EUR Core e a 260 €/mq/anno nel Grande EUR. Continua il calo del vacancy rate, che si attesta intorno all’8,90%, mentre si conferma stabile rispetto al Q1 2022 il prime yield che si conferma al 3,75% netto. Sul fronte degli investimenti si è registrato, nel corso della prima parte dell’anno, un grande incremento dei capitali investiti per il mercato romano, a conferma della dinamicità del mercato e dell’interesse crescente che stanno mostrando diversi investitori.

Nel secondo trimestre Roma ha raggiunto una market share pari al 28% sul totale dei volumi investiti (16,75% sul totale nel semestre) soprattutto grazie a uffici e leisure. Nel trimestre, al netto degli investimenti in portafogli con località miste, i volumi investiti risultano pari a circa Euro 835 milioni, di cui Euro 400 milioni nel comparto uffici che riguardano, in primis, due rilevanti operazioni in termini di dimensioni, localizzate nel centro capitolino, che hanno cubato per circa Euro 300 milioni.

La stabilità dei prezzi porta, per la Capitale, previsioni incoraggianti nonostante condizioni macroeconomiche di incertezza. In aumento cautele e selettività da parte degli investitori con la conseguente ricerca di core asset caratterizzati da una domanda sostenuta, vacancy ridotta e buone prospettive di mantenimento dei canoni.