Affitti brevi, la rivincita dei centri minori: rendono più delle grandi città, meno incassi ma margini più solidi nell’Italia che non fa tendenza

C’è un’Italia che non finisce nelle cartoline patinate delle capitali del turismo, eppure macina rendimenti che le metropoli si sognano. È l’Italia dei centri minori, delle località fuori radar, dei borghi che non fanno tendenza su Instagram ma fanno quadrare i conti. È lì che l’affitto breve, oggi più che nelle grandi città, sta rivelando la sua natura meno glamour e più spietatamente economica: meno incasso lordo, più resa netta.

Per anni il racconto è stato semplice: compra in una grande città d’arte, metti su una casa vacanze e lascia lavorare il flusso turistico. Funzionava, finché il contesto non ha iniziato a chiedere il conto. Stretta fiscale, regolamentazioni comunali, limiti agli affitti brevi, costi di gestione in aumento, pressione politica e sociale sul tema abitativo: la redditività non è sparita, ma si è assottigliata e, soprattutto, si è fatta più fragile. Oggi non basta più “essere in centro”, bisogna che i numeri stiano in piedi anche quando l’occupazione scende e le regole cambiano.

È qui che il confronto tra grandi città e centri minori diventa interessante. Nei grandi poli turistici il potenziale di incasso resta alto, ma il valore d’acquisto degli immobili ha corso più veloce dei ricavi. Il risultato è un rendimento percentuale che spesso si ferma attorno al 4%, quando va bene. Un equilibrio sottile, che regge finché la macchina gira a pieno regime: alta occupazione, prezzi medi sostenuti, gestione efficiente. Basta una flessione della domanda o un vincolo normativo in più, e il margine si comprime in fretta.

Nei centri più piccoli, invece, succede qualcosa che l’istinto urbano tende a sottovalutare: l’immobile costa meno, molto meno, ma non è detto che lavori così poco. I flussi sono più contenuti, certo, ma anche più stabili e meno esposti alle montagne russe delle grandi destinazioni. E quando il prezzo d’ingresso è più basso, il rapporto tra ricavi e valore dell’immobile cambia radicalmente. La redditività netta può superare il 4% e, in diversi casi, battere le zone turistiche più blasonate. Non perché si incassi di più in assoluto, ma perché si è pagato meno per generare quell’incasso.

Il punto, però, non è solo geografico. È finanziario e, prima ancora, strategico. L’affitto breve non è più un gioco da rendita passiva: è un’attività d’impresa, con fiscalità dedicata, regole in evoluzione e una selezione sempre più dura tra chi improvvisa e chi pianifica. La cedolare secca al 21% resta un pilastro, ma non è una bacchetta magica. Tra costi di gestione, pulizie, manutenzione, commissioni delle piattaforme e possibili periodi di vuoto, il margine reale è quello che resta dopo, non quello che si immagina prima.

In questo scenario, il centro minore diventa un laboratorio di razionalità. Meno storytelling, più foglio Excel. Meno aspettative da “rendita facile”, più logica da investimento produttivo. Si compra a valori più bassi, si accetta un fatturato lordo più contenuto, ma si costruisce un equilibrio meno esposto agli shock. È una scelta meno seducente, ma spesso più difendibile.

Il vero spartiacque, oggi, è la capacità di leggere l’immobile non come un bene simbolico, “ho casa in una città famosa”, ma come un asset che deve reggere a scenari diversi: calo dell’occupazione, nuove regole comunali, pressione fiscale, costi crescenti. Chi ragiona così scopre che il prestigio dell’indirizzo non sempre coincide con la solidità del rendimento.

L’affitto breve sta smettendo di essere una scorciatoia e sta tornando a essere ciò che, in fondo, è sempre stato: un investimento immobiliare con una componente operativa forte. E in questa fase, l’Italia minore – silenziosa, meno celebrata, ma numericamente sensata, sta dimostrando che, lontano dai riflettori, si possono ancora trovare rendimenti che non fanno rumore, ma fanno risultato.