Casa a prezzi accessibili: l’Italia prova a uscire dall’emergenza con il ritorno alla regia pubblica

L’emergenza abitativa italiana ha smesso da tempo di essere un tema settoriale. Non riguarda più soltanto il disagio sociale, ma tocca la capacità dei territori di attrarre lavoratori, trattenere giovani, sostenere la crescita economica e mantenere equilibrio urbano. Studenti fuori sede, giovani coppie, famiglie monoreddito e lavoratori mobili si muovono oggi in un mercato in cui domanda e offerta non dialogano più, mentre una parte consistente del patrimonio pubblico resta inutilizzata o sottoutilizzata.

È in questo scarto che si gioca la nuova partita della casa. E qualcosa, negli ultimi mesi, sta cambiando. Accanto al Piano Casa nazionale in fase di definizione, alcune realtà locali stanno sperimentando modelli che segnano un passaggio importante: meno politiche emergenziali concentrate solo sul contenimento degli affitti, più riuso del patrimonio pubblico, più strumenti finanziari dedicati e più integrazione tra edilizia a canone calmierato e processi di rigenerazione urbana.

Il punto di partenza, però, è una consapevolezza scomoda: “ripartire dall’affitto” non basta. Il mercato delle locazioni è sotto pressione per ragioni strutturali:aumento degli studenti e dei lavoratori temporanei, riduzione dell’offerta stabile, crescita dei costi di costruzione e gestione, spostamento di molti immobili verso affitti brevi. Ma intervenire solo sui canoni rischia di restare un palliativo. Il problema non è soltanto il prezzo, è l’assenza di un’offerta abitativa intermedia stabile, collocata tra edilizia popolare e libero mercato.

Nel frattempo, milioni di metri quadrati di immobili pubblici risultano inutilizzati, o comunque non valorizzati in funzione residenziale. Una parte significativa potrebbe essere riconvertita, soprattutto nelle aree dove la pressione abitativa è più forte. Nelle grandi città il divario è evidente. A Milano, per esempio, le richieste di sostegno abitativo coinvolgono decine di migliaia di famiglie, con migliaia di situazioni di emergenza acuta e molti casi di coabitazione forzata tra nuclei diversi. È il segnale di una frattura crescente tra la città che produce valore e la città che non riesce più ad abitarla.

Il nodo centrale, più ancora delle risorse, è la governance. Il sistema italiano sconta una frammentazione decisionale che rallenta progetti, scoraggia investimenti e disperde strumenti. Perché il salto di scala avvenga serve una regia capace di coordinare valorizzazione del patrimonio pubblico, investimenti istituzionali, strumenti finanziari e politiche urbane e sociali. Il terzo settore e la finanza a impatto potrebbero avere un ruolo decisivo, con un bacino potenziale di milioni di beneficiari, ma senza una cornice stabile e chiara il capitale resta prudente.

In questo scenario, alcuni territori stanno provando a muoversi in anticipo. Il Trentino ha avviato un piano casa che unisce rigenerazione urbana e finanza territoriale, puntando su fondi locali di investimento e sul coinvolgimento di soggetti come Cassa del Trentino e Cassa Depositi e Prestiti. L’obiettivo non è solo produrre edilizia sociale tradizionale, ma costruire un’offerta di residenzialità sostenibile per lavoratori e famiglie, capace di sostenere il tessuto economico e trattenere capitale umano.

Anche in Alto Adige si sta lavorando su un modello integrato. Il Fondo Valore Adige/Südtirol, gestito da Euregio Plus, parte da una dotazione significativa ed è orientato anche alla riconversione di immobili pubblici in strumenti di welfare territoriale. L’idea è superare la logica dell’intervento episodico per costruire un meccanismo stabile che tenga insieme patrimonio, finanza e politiche sociali.

Il Veneto, dal canto suo, sta puntando su un approccio che lega rigenerazione urbana e accesso alla casa. Attraverso il riuso di aree pubbliche dismesse e il programma “Generazione Casa”, la Regione si rivolge a giovani famiglie, caregiver, nuclei monogenitoriali e lavoratori, promuovendo un mix tra edilizia sociale, affitti a canone concordato e funzioni urbane integrate. Qui la casa diventa esplicitamente leva di politica territoriale: senza un’offerta abitativa accessibile, i territori perdono lavoratori qualificati e capacità produttiva.

Il filo che unisce queste esperienze è il tentativo di spostare l’asse della discussione dalla casa come problema sociale alla casa come infrastruttura di sviluppo. Significa considerare il patrimonio pubblico non come peso, ma come asset attivo; attrarre capitali istituzionali offrendo rendimenti stabili ma compatibili con canoni calmierati; costruire un segmento abitativo intermedio e integrare casa, servizi, mobilità e lavoro in un’unica visione.

In gioco non c’è solo il diritto all’abitare, ma la forma stessa delle città e la competitività del Paese. Senza una politica strutturale, il rischio è quello di una doppia urbanità: una parte di popolazione che compra, investe e resta nei centri dinamici, e un’altra che viene spinta verso soluzioni precarie o lontane, fuori dai luoghi dove si produce valore. La partita della casa, oggi, è una partita economica e politica insieme. E passa da fondi, rigenerazioni e da una regia pubblica che deve finalmente diventare sistema.