Mercato immobiliare Italia 2025, investimenti a €12,5 miliardi (+16% a/a), retail €3,1 mld, industrial €2,3 mld, office €2,8 mld e PBSA €400 mln

Nel 2025 il mercato immobiliare italiano ha consolidato il percorso di recupero avviato nel corso del 2024, registrando volumi di investimento complessivi pari a 12,5 miliardi di euro, in crescita del 16% su base annua. Secondo le analisi di JLL, società leader nei servizi professionali e nella gestione degli investimenti per il settore immobiliare, questo risultato ha riportato il mercato su livelli prossimi ai massimi storici, in un contesto caratterizzato da una crescente diversificazione per asset class, strategie e profili di capitale. Il volume complessivo comprende investimenti diretti, acquisizioni di terreni e operazioni di share deal.

Decisivo il quarto trimestre, che con circa 4,1 miliardi di euro investiti si è rivelato il più attivo dell'anno, segnando il progressivo ritorno di operazioni di grandi dimensioni.

Nel corso del 2025 si è rafforzato inoltre il ruolo dei capitali internazionali, che hanno rappresentato circa il 60% dei volumi complessivi, mentre è proseguita la crescita della componente di investitori Private - tra cui UHNWI, family office e holding familiari - che hanno partecipato a circa il 20% delle operazioni, incidendo per il 17% dei volumi totali, per un controvalore superiore ai 2 miliardi di euro, circa il doppio rispetto all'anno precedente.

Le performance dei principali settori nel 2025

Il settore retail si conferma protagonista del mercato immobiliare italiano nel 2025, registrando investimenti pari a circa 3,1 miliardi di euro (+20% a/a), un nuovo record assoluto per il comparto. L'anno è stato contraddistinto da operazioni di grande valore, tra cui l'acquisizione di uno dei centri commerciali prime più importanti d'Italia e di due portafogli di factory outlet, che da sole hanno rappresentato circa il 40% del volume annuale totale. Tra le transazioni di single asset più significative per valore spicca la vendita di un iconico edificio a uso misto retail e office in Piazza Cordusio.

Il quarto trimestre è stato caratterizzato da significative operazioni out-of-town (shopping centre, factory outlet e retail park) che hanno rappresentato circa il 70% dei volumi, mentre il segmento high street si è attestato al 30%. Tra le transazioni di rilievo del trimestre si evidenzia l'acquisizione del centro commerciale più grande della Puglia. Nel segmento high street si sono invece concentrate operazioni a Venezia, Milano, Roma e Capri.

I rendimenti netti prime si mantengono stabili al 4,25% per l'high street, mentre registrano tassi più elevati per il segmento out-of-town: 6,5% per i centri commerciali, 7% per i retail park e 6,25% per stand-alone supermarket.

Il settore retail sta vivendo un forte slancio, attirando un crescente interesse da parte degli investitori in tutti i suoi comparti. Si osserva un notevole coinvolgimento di profili Core Plus, disposti a valutare nuove operazioni in Italia o a reinvestire a rendimenti più compressi rispetto agli ultimi anni. Tuttavia, il mercato rimane dominato da operatori con strategie value-add e opportunistiche, ricercando, nel segmento out-of-town, attivi con potenziale di rendimento a doppia cifra da valorizzare tramite mirate attività di asset management.

Nel 2025 il settore office si è mantenuto in linea con la performance del 2024 (+5%), con circa 2,8 miliardi di euro investiti incirca 90 transazioni, di cui 1 miliardo nel quarto trimestre. Il mercato rivela una chiara evoluzione verso strategie value-add da parte dei capitali istituzionali: circa il 30% degli investimenti è stato destinato a operazioni di riconversione che valorizzano le potenzialità degli asset attraverso nuove destinazioni d'uso, principalmente residenziale, PBSA e alberghiera. Si è comunque confermato un forte interesse selettivo verso prodotti core di alta qualità, soprattutto da parte della clientela privata, in particolare nelle location prime CBD.

Complessivamente, Milano si riconferma il mercato di riferimento con circa 1,5 miliardi di euro di investimenti (oltre la metà dei volumi totali del settore). Nel quarto trimestre, operazioni su prodotti core hanno contribuito alla compressione del prime yield al 4%.

Roma mostra segnali positivi con oltre 780 milioni di euro di transazioni, di cui 210 milioni nel quarto trimestre, in cui si è conclusa un'importante transazione core nel CBD. Rimane significativo il peso delle operazioni value-add finalizzate alla conversione (prevalentemente alberghiera) che hanno rappresentato circa il 45% dei volumi. I rendimenti sono rimasti stabili al 4,75%.

Nel 2025, il settore Hotels & Hospitality ha confermato la sua attrattività con investimenti che hanno raggiunto circa 1,8 miliardi di euro (+5% a/a). Dopo un primo semestre in significativa crescita, la seconda parte dell'anno ha mostrato un assestamento dei volumi, anche se si segnala un importante contributo derivante dalle operazioni di riconversione di immobili da altre destinazioni d'uso, principalmente direzionale, per un valore stimato di circa 400 milioni di euro che si sommano ai volumi di investimento diretto.

L'attività di investimento è stata trainata prevalentemente da investitori con strategie value add, con un focus marcato su immobili da riconvertire o riposizionare, principalmente attraverso operazioni su asset vacant, che consentono maggiore flessibilità nella definizione del concept e della struttura di gestione e brandizzazione.

In questo contesto, l'elevato numero di transazioni registrato nei principali mercati turistici italiani conferma il forte interesse per il comparto, con Milano in testa per volumi di investimento, seguita da Venezia, Roma, Capri e Como, mercati che continuano ad attrarre capitali anche grazie all'interesse delle principali catene alberghiere nazionali e internazionali, sempre più orientate a rafforzare la propria presenza sul mercato italiano e a supportare nuove operazioni di investimento.

Il settore Industrial & Logistics ha chiuso il 2025 con investimenti per circa 2,3 miliardi di euro (+30% a/a), consolidando la propria posizione tra le asset class più dinamiche del mercato italiano. Il quarto trimestre ha fornito un contributo decisivo con circa 1 miliardo di euro di investimenti, segnando il migliore risultato trimestrale degli ultimi tre anni. Un risultato positivo si è registrato anche sul versante occupier, con un assorbimento particolarmente dinamico nell'ultima parte dell'anno, confermando la solidità dei fondamentali del settore.

Il quarto trimestre è stato caratterizzato da significative operazioni su portafogli logistici, con le prime cinque transazioni per valore che hanno rappresentato circa il 46% del volume trimestrale, evidenziando un ritrovato e rafforzato appetito per operazioni che aumentino in maniera efficiente l'esposizione degli investitori al mercato italiano. Il mercato ha beneficiato del rinnovato interesse degli investitori Core per l'Italia, segnale che conforta ulteriormente, in ottica di futura uscita, i profili Core Plus e Value-add, supportati dalla persistente ricerca di spazi moderni da parte di operatori logistici e industriali. L'approccio degli investitori rimane selettivo e disciplinato: i capitali Core Plus mantengono un focus particolare sulla qualità costruttiva, la fungibilità dell'immobile e la localizzazione strategica, mentre gli investitori Value-add privilegiano le dinamiche di mercato, la domanda latente e l'offerta limitata.

L'outlook positivo del settore è confermato dalla compressione del prime yield al 5,3%, con un'ulteriore contrazione attesa nei prossimi 3-6 mesi, riflettendo la crescente fiducia degli investitori nei fondamentali della logistica italiana e nelle prospettive di crescita del comparto.

Il mercato del living multifamily e residential nel 2025 ha registrato investimenti pari a quasi 900 milioni di euro, considerando la destinazione corrente degli asset. A questi si aggiungono circa 360 milioni di euro investiti nella trasformazione di immobili terziari in residenze e alloggi per studenti (PBSA - Purpose Built Student Accommodation). Proprio il PBSA è stato il protagonista, considerando anche operazioni in forward purchase, per un totale investito pari a circa 400 milioni di euro, con operazioni registrate a Milano, Torino e Bologna. Milano segnala anche un costante interesse per le operazioni di sviluppo residenziale con un iter urbanistico già avviato. Nell'anno si sono inoltre registrate significative acquisizioni nella Capitale di portafogli di alloggi da destinare all'Edilizia Residenziale Pubblica, mostrando crescenti volumi di investimento in ambito affordable/social housing. I rendimenti prime sono stabili al Q4, attestandosi al 4,5% per il Multifamily, al 5% per il PBSA.  

Il settore healthcare ha chiuso il 2025 con performance molto positive, con 650 milioni di euro di investimenti, oltre il triplo rispetto al 2024. Dopo un 2024 caratterizzato prevalentemente da operazioni su singoli asset, il 2025 ha segnato il ritorno delle transazioni di portafogli immobiliari, indicando una rinnovata fiducia degli investitori nel comparto. La domanda è stata trainata principalmente da investitori specializzati, che puntano su strutture sanitarie d'eccellenza e residenze per anziani in posizioni strategiche, e i rendimenti prime si sono attestati attorno al 5,75%.

Si è confermato l'interesse verso i data center, con operazioni per oltre 250 milioni di euro di investimenti. Di particolare rilievo è stata l'acquisizione di terreni strategici nell'hinterland milanese da parte di operatori internazionali.

Nell'anno si segnala inoltre l'acquisizione di diversi asset special purpose da riposizionare a uso prevalentemente alberghiero o residenziale, ridando nuova forma ad asset non performanti, oltre che l'acquisizione dello Stadio San Siro, transazione di significativo valore nell'ambito annuale. "Il 2025 si chiude con volumi di investimento prossimi ai massimi storici per il mercato immobiliare italiano", commenta Alberico Radice Fossati, Country Leader e Head of Capital Markets di JLL Italia. "Dopo la forte ripresa registrata nel 2024, il mercato ha consolidato la propria ripresa strutturale, confermando una fase di crescente diversificazione e selettività: il retail si posiziona come prima asset class per volumi, affiancato da livelli di attività molto solidi nei settori logistica e hospitality. Il comparto Office conferma la propria resilienza, supportato anche da fondamentali occupier solidi, in un contesto di crescente incidenza delle strategie di riposizionamento e riconversione."

"Guardando al 2026, ci attendiamo un mercato sempre più orientato alla qualità degli asset e a strategie selettive, con una ulteriore interesse verso comparti come i Data Center e con il settore Healthcare che, dopo la significativa crescita registrata nel 2025, continuerà a rappresentare un'area di forte attenzione per gli investitori."