Pannelli fotovoltaici ad uso esclusivo sul tetto condominiale, il principio del pari uso delle parti comuni: diritti, limiti e regole operative

Con la crescente attenzione verso le fonti rinnovabili, l’installazione di impianti fotovoltaici sui tetti condominiali è diventata una delle soluzioni più diffuse per ridurre i consumi energetici. Ma cosa accade quando un impianto serve esclusivamente un singolo appartamento? Il quadro normativo e giurisprudenziale fissa limiti precisi, fondati sul principio del pari uso delle parti comuni, in particolare del tetto.

Il quadro normativo

Il tetto è parte comune dell’edificio (art. 1117 c.c) e, come tale, spetta a tutti i condòmini. Ogni condomino può utilizzarlo (art. 1102 c.c.) purché non ne alteri la destinazione né limiti il diritto altrui di farne un uso analogo. La riforma del condominio (Legge 220/2012) ha introdotto l’art. 1122-bis c.c. il quale disciplina espressamente l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili, anche su parti comuni. L’intervento è consentito al singolo condomino, a condizione che: a) non danneggi le strutture dell’edificio, b) non pregiudichi i diritti degli altri condòmini, c) venga preventivamente comunicato all’amministratore. A sostegno della transizione ecologica, anche il D. Lgs. 199/2021 ha introdotto semplificazioni per l’utilizzo dell’energia rinnovabile recependo le più recenti direttive UE.

Il principio del pari uso

Il diritto al pari uso impone che nessun condomino possa avvalersi in modo esclusivo della cosa comune precludendone un uso equivalente agli altri. Se l’impianto fotovoltaico occupa l’intero tetto o la parte più adatta alla installazione, impedendo interventi futuri da parte di altri, si configura una violazione di tale principio. Diversamente, se rimane spazio disponibile o l’installazione è eseguita in modo da consentire anche ad altri condòmini di intervenire in futuro, l’intervento è legittimo. A rafforzare questa chiave di lettura è la Cassazione (n. 1337/2023) secondo la quale il singolo può installare un impianto fotovoltaico su parti comuni, senza previa autorizzazione dell’assemblea, a condizione che non modifichi le strutture comuni.

Aspetti pratici e consigli operativi

Chi intende installare un impianto fotovoltaico ad uso esclusivo sul tetto condominiale deve seguire alcune precauzioni: a) verifica tecnica: occorre affidarsi ad un professionista per valutare la capacità strutturale del tetto e assicurare che l’impianto non ne comprometta la stabilità; b) comunicazione all’amministratore: secondo l’art. 1122-bis c.c. è obbligatorio inviare una comunicazione preventiva allegando il progetto tecnico dettagliato; c) delibera assembleare: non è sempre necessaria, ma può essere richiesta in base al regolamento di condominio o per iniziativa dell’assemblea; tuttavia, non può essere negata se l’intervento è conforme alla normativa; d) regole condivise: nei condomìni più grandi può essere utile redigere un regolamento sull’uso del tetto così da garantire a tutti pari opportunità di intervento.

Verso un equilibrio tra iniziativa privata e interesse collettivo

L’orientamento giurisprudenziale e l’assetto normativo convergono nel ritenere ammissibile l’installazione di un impianto fotovoltaico ad uso esclusivo qualora rispetti i diritti altrui e la struttura dell’edificio. La tutela dell’ambiente e l’efficienza energetica sono obiettivi prioritari, ma non devono tradursi in una esclusione di fatto degli altri condòmini dall’utilizzo delle parti comuni.

Di Fulvio Pironti